Antes de salir a buscar casa en California, conviene saber una cosa: ¿calificas para una hipoteca y qué necesitas para lograrlo? La buena noticia es que los requisitos son más flexibles de lo que muchos creen —y existe un camino incluso si no tienes número de Seguro Social—. En esta guía, actualizada para 2026, te explico en español qué piden los prestamistas para aprobar tu préstamo en California y en el Condado de Sonoma: crédito, enganche, ingresos, documentos y estatus migratorio.
Esta guía es sobre los requisitos para calificar. Si lo que buscas es el proceso de compra en sí —oferta, escrow, inspecciones y cierre—, lee primero mi guía sobre cómo comprar una casa en California paso a paso. Y una advertencia importante: algunos requisitos cambian seguido —en especial las reglas de estatus migratorio, que se endurecieron en 2025 y 2026—, así que al final te explico cómo confirmar lo que aplica a tu caso.
Puntaje de crédito: cuánto necesitas según el préstamo
No existe un solo número mágico. Cada tipo de préstamo tiene su mínimo, y casi todos los prestamistas piden un poco más que el mínimo del programa (a ese "extra" lo llaman overlay). Estos son los rangos típicos en 2026:
- Convencional: normalmente desde 620; en la práctica, muchos prestamistas piden 640–660. Para la mejor tasa de interés, sin recargos, lo ideal es 740 o más.
- FHA: desde 580 con 3.5% de enganche (o desde 500 con 10% de enganche). Muchos prestamistas piden 620–640.
- VA (militares y veteranos): sin mínimo oficial; en la práctica, alrededor de 580–620.
- USDA (zonas rurales elegibles): sin mínimo oficial; en la práctica, 620–640.
- Hipoteca ITIN (sin Seguro Social): normalmente desde 620, o con "crédito alternativo" (historial de renta, servicios y otros pagos).
Ojo: estos números (620, 740) son reglas típicas del mercado, no leyes fijas de las agencias; cada prestamista pone las suyas. Un consejo práctico: si tu puntaje está apenas por debajo del mínimo que necesitas (por ejemplo, 640 cuando el programa pide 660), bajar el saldo de tus tarjetas de crédito por debajo del 10% de su límite suele subir tu puntaje en pocas semanas.
¿Cuánto necesitas de enganche (pago inicial)?
Depende del tipo de préstamo y del precio de la casa. En el Condado de Sonoma, el precio mediano ronda los $850,000 (las cifras varían según la fuente y el mes), así que el enganche suele ser la parte que más asusta. Pero rara vez necesitas el 20%:
- Convencional: desde el 3% para compradores primerizos (con HomeReady o Home Possible, si tus ingresos no superan el 80% del ingreso medio del área). Ese 3% aplica a los préstamos convencionales estándar; los préstamos de mayor monto ("high-balance") suelen pedir un mínimo del 5%. En el Condado de Sonoma, el límite máximo de un préstamo "conforming" en 2026 es de $897,000.
- FHA: 3.5% con crédito de 580 o más.
- VA y USDA: 0% de enganche para quienes califican.
- Hipoteca ITIN: entre el 10% y el 20% (a veces más), porque son préstamos privados sin respaldo del gobierno y el prestamista asume más riesgo.
Y recuerda: existen programas que pueden cubrir parte —o casi todo— del enganche. Los explico en mi guía de programas de ayuda para comprar tu primera casa.
Ingresos y deudas: la relación deuda-ingreso (DTI)
El prestamista compara tus pagos mensuales de deuda (carro, tarjetas, préstamos, más la futura hipoteca) con tu ingreso bruto mensual. Eso es el DTI, y mientras más bajo, mejor. Los límites generales en 2026:
- Convencional: normalmente hasta 43–45%, y hasta cerca del 50% si tienes buen crédito y ahorros (reservas).
- FHA: es el más flexible; con aprobación automática puede acercarse al 50% o más si tienes factores a favor.
- USDA: el más estricto de todos (alrededor de 29% para la vivienda y 41% para la deuda total).
- ITIN: entre el 45% y el 50%.
¿Quieres traducir esto a un número concreto? Calculo cuánto necesitas ganar para comprar una casa en California, con ejemplos para el Condado de Sonoma.
¿Cómo se comprueban tus ingresos? Depende de cómo trabajas:
- Empleado (W-2): talones de pago de los últimos 30 días y formularios W-2 de los últimos 2 años.
- Por tu cuenta (1099, dueño de negocio): declaraciones de impuestos completas de 2 años y un estado de pérdidas y ganancias. Algunos prestamistas privados aceptan 12–24 meses de estados de cuenta del banco en lugar de las declaraciones.
- Importante: el dinero en efectivo que no declaras al IRS, o que no aparece como depósito en tu banco, no cuenta. Los prestamistas solo consideran ingresos que pueden verificar.
Los documentos que vas a necesitar
Tener estos documentos listos desde el principio acelera todo el proceso. La lista cambia un poco según uses número de Seguro Social (SSN) o ITIN:
Si tienes Seguro Social (SSN):
- Identificación con foto del gobierno (licencia de conducir o pasaporte).
- Tarjeta de Seguro Social.
- Formularios W-2 (o 1099) de los últimos 2 años.
- Talones de pago de los últimos 30 días.
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 2 meses.
- Historial de residencia de los últimos 2 años.
Si compras con ITIN (sin Seguro Social):
- Pasaporte vigente o identificación consular oficial.
- Carta de asignación de tu ITIN emitida por el IRS (formulario CP565).
- Declaraciones de impuestos de los últimos 2 años, presentadas con tu ITIN.
- Talones de pago (si aplica) o estados de cuenta de tu negocio.
- Estados de cuenta bancarios de los últimos 12 a 24 meses de bancos de EE. UU.
- Historial de pago de renta (a veces con cartas notariadas del arrendador).
Estatus migratorio: quién puede calificar (esto cambió en 2025–2026)
Esta es la parte que más cambió recientemente, así que pon mucha atención —y confírmala conmigo o con un prestamista actualizado antes de hacer planes—. A grandes rasgos:
- Residentes permanentes (Green Card) con Seguro Social: califican prácticamente para todos los préstamos (convencional, FHA, VA, USDA) en las mismas condiciones que un ciudadano.
- Visas de trabajo y DACA (con Seguro Social y permiso de trabajo vigente): los préstamos convencionales (Fannie Mae y Freddie Mac) todavía los aceptan, siempre que tu permiso de trabajo sea válido y tu presencia en el país sea legal. Sin embargo, desde 2025 los préstamos del gobierno (FHA y USDA) endurecieron sus reglas y, en general, ya no aceptan a residentes no permanentes (como titulares de visa temporal o beneficiarios de DACA). Como estas reglas cambiaron hace poco y pueden seguir cambiando, es clave confirmar tu caso con un prestamista al día.
- Sin Seguro Social ni estatus legal: tu camino es la hipoteca ITIN con prestamistas privados. Como son préstamos de cartera (el banco los conserva), normalmente no exigen presencia legal ni Seguro Social, aunque cada prestamista pone sus criterios; eso sí, piden más enganche (10–20%, a veces más) y más reservas. Lo explico en detalle en mi guía sobre cómo comprar una casa con ITIN.
Una nota importante: yo no doy asesoría legal ni migratoria. Lo que sí hago es conectarte con prestamistas que conocen estas reglas a fondo y manejan tu tipo de préstamo.
Historial de empleo y ahorros (reservas)
La regla general es tener 2 años de trabajo continuo en el mismo campo, para que el prestamista confíe en que tu ingreso es estable. Pero hay excepciones que muchos no conocen:
- Recién graduado: si acabas de terminar tus estudios, tu diploma más un contrato de trabajo pueden sustituir los 2 años de historial.
- Cambiaste de empleo: no es problema, siempre que te hayas quedado en el mismo tipo de trabajo y tu sueldo se haya mantenido o subido.
- Tuviste un hueco de desempleo: los huecos de menos de 6 meses (por razones familiares, médicas o del mercado) se aceptan si ya volviste a un empleo de tiempo completo al menos 30 días antes de aplicar.
Las reservas son el dinero que te queda en el banco después de pagar el enganche y los costos de cierre, medido en meses del pago de la casa (capital, interés, impuestos y seguro). Para una casa principal, muchos préstamos convencionales y FHA piden de 0 a 2 meses; las hipotecas ITIN piden más, de 2 a 6 meses. Un detalle para 2026: las criptomonedas solo cuentan si primero las conviertes a dólares y las depositas en un banco regulado, con comprobante de la conversión —en cripto, sin convertir, no se aceptan—.
Precalificación vs. preaprobación
No son lo mismo, y la diferencia importa mucho cuando haces una oferta:
- Precalificación: un cálculo rápido e informal, basado solo en lo que tú dices, sin revisar tu crédito a fondo. Da una idea de presupuesto, nada más.
- Preaprobación: un compromiso formal por escrito del prestamista, después de revisar tu crédito, tus ingresos y tus documentos. Es lo que los vendedores en California esperan ver junto con tu oferta. Vale entre 60 y 90 días.
Ojo: una preaprobación se puede caer si las tasas de interés suben (a mediados de 2026 rondan el 6.4%–6.7% para un préstamo fijo a 30 años), si pides crédito nuevo, o si cambias de un empleo asalariado a trabajar por tu cuenta. Mientras estés comprando, no hagas movimientos grandes de dinero ni de crédito.
Errores que pueden tumbar tu aprobación
- Depositar efectivo sin comprobante: los prestamistas revisan el origen de cada dólar. El dinero para el cierre debe estar "asentado" en tu cuenta al menos 60 días y tener un origen comprobable.
- Pedir crédito nuevo durante el proceso: un carro o una tarjeta nueva sube tu DTI y puede anular la aprobación a último momento.
- Creer que la ayuda cubre todo: casi todos los programas piden que pongas al menos alrededor del 1% del precio de tu propio bolsillo (mínimo unos $5,000). Para una casa típica en Sonoma, son varios miles de dólares que deben estar en tu cuenta.
- No revisar tu crédito antes: pide tu reporte y disputa errores (cobros duplicados, deudas que ya pagaste) antes de que el prestamista lo revise en firme.
Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje de crédito necesito para comprar una casa en California?
Depende del préstamo: en la práctica, el mínimo es alrededor de 620 para convencional, 580 para FHA y unos 620 para una hipoteca ITIN. La mayoría de los prestamistas piden un poco más que el mínimo, y para conseguir la mejor tasa de interés conviene tener 740 o más.
¿Cuánto necesito de enganche para comprar en California?
Menos de lo que muchos creen: desde el 3% con un préstamo convencional para primerizos, o el 3.5% con FHA. Los préstamos VA y USDA permiten 0% para quienes califican, mientras que las hipotecas ITIN piden entre 10% y 20% (a veces más). Además, hay programas de ayuda que pueden cubrir parte del enganche.
¿Puedo comprar una casa sin número de Seguro Social?
Sí. Puedes comprar con una hipoteca ITIN de prestamistas privados, que por lo general no exige Seguro Social ni estatus legal (cada prestamista pone sus criterios), pero pide más enganche y reservas. Los préstamos del gobierno (FHA y USDA) sí piden Seguro Social y, desde 2025, estatus legal en el país.
¿Qué documentos necesito para solicitar una hipoteca?
Una identificación con foto, tu identidad fiscal (tarjeta de Seguro Social o carta del ITIN), comprobantes de ingresos de 2 años (W-2 o declaraciones de impuestos), talones de pago recientes y estados de cuenta bancarios. Con ITIN, el banco suele pedir más meses de estados de cuenta.
¿Necesito tener 2 años en el mismo trabajo?
Es la regla general, pero hay excepciones: los recién graduados pueden usar su diploma y un contrato de trabajo, los cambios de empleo dentro del mismo campo no son problema, y los huecos cortos de desempleo se aceptan si ya regresaste a trabajar tiempo completo.