Sí, puedes comprar una casa en California aunque no tengas número de Seguro Social. La ley de California (Código Civil §671) protege el derecho de cualquier persona —sin importar su estatus migratorio— a comprar, tener y vender una propiedad. En esta guía te explico, en español y paso a paso, cómo comprar una casa con ITIN: tu derecho legal, cómo funcionan las hipotecas ITIN, qué necesitas y cómo protegerte de los fraudes.
Una aclaración importante desde el principio: ser dueño de una casa no cambia tu estatus migratorio ni te da residencia o ciudadanía. Comprar una casa es una decisión financiera, no migratoria. Esta guía es informativa y no es asesoría legal, migratoria ni fiscal; para tu caso particular, consulta a profesionales con licencia.
¿Es legal comprar una casa sin Seguro Social?
Sí. En California no existe ningún requisito de ciudadanía ni de residencia para comprar una propiedad. El Código Civil de California, sección 671, establece que cualquier persona puede adquirir, tener y disponer de bienes en el estado. Es decir, las personas con ITIN, los inmigrantes indocumentados y otros no ciudadanos tienen exactamente los mismos derechos de propiedad que un ciudadano estadounidense. Puedes poner la casa a tu nombre o, si lo prefieres, a través de un fideicomiso (trust). Eso sí, recuerda: comprar una casa no otorga visa, residencia ni un camino a la ciudadanía.
¿Qué es el ITIN?
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número de nueve dígitos que emite el IRS (la autoridad fiscal) para personas que deben declarar impuestos pero no pueden obtener un Seguro Social. Siempre empieza con el número 9. Sirve únicamente para fines de impuestos: no autoriza a trabajar, no cambia tu estatus migratorio ni da beneficios de Seguro Social. En una hipoteca, el ITIN funciona como tu identificador financiero: con él, el prestamista revisa tu crédito y verifica tus declaraciones de impuestos.
¿Cómo funcionan las hipotecas con ITIN?
Las hipotecas "normales" (FHA, Fannie Mae, Freddie Mac) exigen un número de Seguro Social, así que no están disponibles para quienes solo tienen ITIN. Por eso, las hipotecas ITIN son préstamos de tipo "portfolio" o Non-QM: el banco que te presta el dinero se queda con el préstamo en lugar de venderlo. Como el banco asume todo el riesgo, estas hipotecas se revisan de forma más cuidadosa (a mano) y tienen condiciones un poco más estrictas. Pero existen y son totalmente legales.
Términos típicos de una hipoteca ITIN (2026)
- Enganche (pago inicial): normalmente entre el 10% y el 20%, según tu crédito. Como referencia: con crédito de 720 o más, alrededor del 10%; entre 680 y 719, del 10% al 15%; entre 640 y 679, del 15% al 20%; y con menos de 640, las opciones son limitadas y piden más (25%–30%).
- Tasa de interés: suele ser entre 1 y 2 puntos porcentuales más alta que la de una hipoteca convencional.
- Plazo: normalmente a 30 o 15 años con tasa fija.
- Reservas: te piden tener guardado el equivalente a entre 2 y 6 meses de pago (capital, interés, impuestos y seguro) después del cierre.
- Crédito: muchos programas piden un puntaje de alrededor de 620. Si no tienes historial de crédito tradicional, se acepta "crédito alternativo": 12 meses de pagos puntuales en 3 o 4 cuentas como renta, servicios, teléfono o seguro.
- PMI: por lo general no se requiere seguro hipotecario privado, porque el enganche más alto reduce el riesgo del prestamista.
Ten en cuenta que estos son patrones comunes, no reglas fijas: cada prestamista (banco, cooperativa de crédito o prestamista Non-QM) tiene sus propias condiciones, y algunos piden más enganche o más reservas.
Qué documentos necesitas
- Tu ITIN vigente (carta o tarjeta del IRS, como la CP565) y una identificación con foto: pasaporte, matrícula consular o identificación nacional.
- 2 años de declaraciones de impuestos (formulario 1040) presentadas con tu ITIN, más las transcripciones del IRS.
- Si trabajas por tu cuenta: de 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios y un estado de pérdidas y ganancias.
- Si te pagan en efectivo: deposita ese dinero en el banco de forma constante. Los depósitos en efectivo sin comprobante no cuentan para calificar y pueden causar el rechazo del préstamo.
- Regla clave: todos tus documentos de empleo deben mostrar tu ITIN. Si en algún documento aparece un número de Seguro Social que no es válido, el préstamo se niega.
¿Dónde consigo una hipoteca ITIN?
Los bancos grandes casi nunca ofrecen estas hipotecas. Las encontrarás sobre todo en:
- Cooperativas de crédito y bancos comunitarios: muchos atienden a las comunidades inmigrantes de su zona. Por ejemplo, algunas cooperativas locales (como Redwood Credit Union) ofrecen hipotecas ITIN a residentes del Condado de Sonoma y los condados vecinos.
- CDFIs (instituciones financieras de desarrollo comunitario): organizaciones sin fines de lucro, certificadas por el Tesoro de EE. UU., que promueven la compra de vivienda en comunidades inmigrantes con reglas más flexibles.
- Prestamistas Non-QM especializados: que se dedican específicamente a préstamos para personas con ITIN o que trabajan por su cuenta.
La forma más fácil de encontrarlas es trabajar con un agente y un prestamista local que ya conozcan estos programas. Yo trabajo con prestamistas que ofrecen préstamos ITIN y puedo conectarte con ellos directamente.
¿Hay ayuda para el pago inicial si tengo ITIN?
Aquí hay que ser honesto: los programas estatales de CalHFA se basan en hipotecas (FHA o convencionales) que requieren estatus legal y Seguro Social, así que en la práctica no están disponibles para quienes solo tienen ITIN. En 2024, una propuesta de ley (AB 1840) buscó abrir el programa Dream For All sin importar el estatus migratorio, pero fue vetada en septiembre de 2024 por razones de presupuesto, así que esa ayuda estatal sigue sin estar disponible para personas con ITIN.
La buena noticia es que algunos programas locales sí aceptan ITIN. En el Condado de Sonoma, por ejemplo, el programa de Burbank Housing acepta compradores con ITIN. Te explico ese y otros en mi guía de ayuda para comprar tu primera casa.
Impuestos, seguro y título: igual que para todos
Una vez que compras, casi todo funciona igual que para cualquier comprador:
- Impuestos a la propiedad: se calculan según el valor de la casa, sin ningún recargo por tu estatus.
- Seguro de la casa: las aseguradoras te cubren con los mismos criterios que a cualquiera; evalúan el riesgo de la propiedad, no tu estatus migratorio.
- Título: la casa queda legalmente a tu nombre (o a nombre de un fideicomiso, si así lo decides).
Un punto a futuro: cuando vendas la casa, podría aplicar una retención de impuestos federal (FIRPTA) si en ese momento se te considera "extranjero no residente" para fines fiscales. Existen varias exenciones según tu situación. Es un tema técnico que cambia con el tiempo; consúltalo con un contador antes de vender.
Cuidado con los fraudes
Por desgracia, los compradores hispanohablantes a veces son blanco de estafas. Protégete:
- "Contrato de venta con escritura diferida" (contract for deed): evítalo. En este arreglo, el vendedor se queda con el título de la casa hasta el último pago, y si fallas un solo pago puedes perder la casa y todo el dinero que pagaste. No es una hipoteca real.
- Estafas para "bajar tu pago" o "evitar el embargo" que piden dinero por adelantado: es ilegal que una empresa te cobre por adelantado por estos servicios. No pagues.
Si necesitas orientación gratuita y confiable, puedes acudir a: el CFPB (1-855-411-2372), la FTC (1-877-382-4357) o un consejero de vivienda gratuito y bilingüe aprobado por HUD (1-800-569-4287).
Protege tu inversión
Muchos dueños de casa —ciudadanos e inmigrantes por igual— usan herramientas legales estándar para proteger su propiedad, como un fideicomiso revocable (revocable living trust) y un poder notarial (power of attorney), que permiten decidir quién administra o vende la casa si tú no puedes hacerlo. No son medidas de emergencia, sino una buena práctica de planeación. Para prepararlas, consulta a un abogado de planeación patrimonial con licencia en California.
Mitos y realidades
- "Solo los ciudadanos pueden comprar casa." Falso. Cualquier persona puede comprar, sin importar su estatus (Código Civil §671).
- "Comprar una casa te da residencia o ciudadanía." Falso. La propiedad no afecta tu estatus migratorio.
- "Necesitas Seguro Social para una hipoteca." Falso. Existen hipotecas ITIN diseñadas justo para esto.
Compra con alguien que hable tu idioma y conozca estos programas
Comprar una casa con ITIN es totalmente posible, pero tiene detalles que conviene manejar con alguien de confianza. Como agente de bienes raíces local y bilingüe en el Condado de Sonoma, te explico todo el proceso en español y te conecto con prestamistas que ofrecen préstamos ITIN. No doy asesoría legal ni migratoria, pero te ayudo a encontrar a los profesionales correctos. Si quieres comprar tu casa, hablemos sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en California sin número de Seguro Social?
Sí. La ley de California permite a cualquier persona comprar y tener una propiedad, sin importar su estatus migratorio. Si tienes un ITIN, además puedes solicitar una hipoteca ITIN para financiar la compra.
¿Cuánto enganche necesito con una hipoteca ITIN?
Por lo general, entre el 10% y el 20% del precio, según tu puntaje de crédito. Con mejor crédito, el enganche requerido es menor.
¿Comprar una casa me da residencia o me protege de la deportación?
No. Ser dueño de una casa es una decisión financiera y no cambia tu estatus migratorio ni te da residencia o ciudadanía. Muchos propietarios usan herramientas como un fideicomiso o un poder notarial para proteger su propiedad; para eso, lo mejor es consultar a un abogado con licencia.
¿Puedo recibir ayuda para el pago inicial si tengo ITIN?
La mayoría de los programas estatales exigen Seguro Social, pero algunos programas locales sí aceptan ITIN, como el de Burbank Housing en el Condado de Sonoma. Vale la pena revisar las opciones locales y de cooperativas de crédito.
¿Dónde consigo una hipoteca ITIN?
Sobre todo en cooperativas de crédito, bancos comunitarios, CDFIs y prestamistas Non-QM especializados. Un agente local que conozca estos programas puede conectarte con el prestamista adecuado.